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Vermieterpfandrechtsversteigerung, Berliner Räumung: Häufige Fragen + individuelle Beratung

Nachstehend haben wir Antworten auf die häufigsten Fragen aus der Praxis bereitgestellt. 
Wir bitten Sie deshalb, sich zunächst hier mit diesen Informationen vertraut zu machen.

Informieren Sie sich bitte auch auf der Webseite zum Thema "Berliner Räumung": > hier klicken

 
Mit der Entscheidung des BGH vom 17.11.2005 (AZ I ZB 45/05 – bekannt als „Berliner Modell“ - wurde für Vermieter eine günstige Alternative zur bisherigen kostenintensiven  „Preußischen Räumung“ eröffnet. Seit dem 01.05.2013 wurde über den § 885 a ZPO die „Berliner Räumung“ im Gesetz verankert. Durch Einschaltung eines allgemein öffentlich, bestellten, vereidigten Versteigerers ist die Beräumung bei gewerblichen und privaten Wohnmietverträgen nunmehr bedeutend kostensparender.  
Der allgemein öffentlich bestellte, vereidigte Versteigerer ist damit beliehen, den hoheitlichen Akt der Pfandrechtsverwertung durchzuführen. Der Versteigerer ist als Teil des Rechtssystems zu verstehen, der für die Durchführung dieser Aufgabe eingeschaltet werden kann. Die Arbeit des Versteigerers trägt sowohl zur Forderungsrealisierung des Gläubigers bei, als auch zur bestmöglichen Reduktion der  Verbindlichkeiten des Mietschuldners. Damit wird auch ein sozialer Beitrag geleistet.
Gegenüber der herkömmlichen Beräumung durch den Gerichtsvollzieher ist der finanzielle Aufwand bei der Berliner Räumung deutlich geringer. Denn es entfallen erhebliche Kosten, die der Gerichtsvollzieher für Abholung und Einlagerungskosten bei einer Spedition veranschlagt. 
Vermieter mit wenigen Wohneinheiten haben in Bezug auf die Kostenreduzierung bei der „Berliner Räumung“ gelegentlich überzogene Erwartungen. Die rechtskonforme Verwertung ist auch bei Einschaltung des Versteigerers nicht für quasi umsonst durchführbar. Ein (privater) Vermieter übernimmt durch seine Tätigkeit ein unternehmerisches Risiko wie jeder andere Unternehmer auch. Zahlungsausfälle und Beitreibungskosten sind zunächst vom Gläubiger zu tragen, bevor der Schuldner in Regress genommen werden kann. Aber mit dem gesetzlichen Vermieterpfandrecht oder Räumungsanspruch privilegiert der Gesetzgeber an dieser Stelle den Vermieter und Räumungsberechtigten. Im Interesse von Gläubiger und Schuldner sind dadurch Beräumungsansprüche erheblich schneller und kostengünstiger zu erwirken als der Durchsetzungsanspruch über den gerichtlichen Klage- und Vollstreckungsweg.
Der Gesetzgeber gibt vor, dass gemäß § 1235 BGB in Pfand genommene Gegenstände oder Beräumungsgegenstände (§ 383 BGB Annahmeverzug) im Wege der öffentlichen Versteigerung zu verkaufen sind. Für den betroffenen Vermieter ist der Zahlungsausfall eine Sondersituation, in der wir ihn aufgrund unserer langjährigen Erfahrung bei rechtskonformer Forderungsrealisierung unterstützen können.
 
Hinweis: Diese Texte wurden von Deutsche Pfandverwerrtung Ostermayer & Dr. Gold GbR ausschließlich zu Informationszwecken erstellt. Etwaige darin enthaltene Aussagen zu rechtlichen und steuerlichen Sachverhalten sind weder als Rechts- noch als Steuerberatung anzusehen. Obwohl diese Webseite mit Sorgfalt erstellt wurde, ist nicht auszuschließen, dass sie unvollständig ist oder Fehler enthält. Darüber hinaus weist Ostermayer & Dr. Gold GbR darauf hin, dass das Urheberrecht über sämtliche Inhalte bei ihnen liegt. 
 
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Eine qualifizierte Beratung zur Umsetzung der Pfandrechtverwertung beruht auf langjähriger Erfahrung in der Praxis und der rechtlichen Anforderungen sowie auf umfangreichem Know-how in verschiedenen Sachgebieten und Produktklassen. Eine Einzelfall-Beratung ist in der Regel aufwendig. Wir bitten um Verständnis, dass wir eine solche Beratung nicht kostenlos durchführen können. Wenn Sie eine individuelle telefonische Beratung wünschen, bitten wir Sie, das Beauftragungsformular mit Ihrer Unterschrift versehen per Fax oder E-Mail zu übersenden. Wir berechnen 270 Euro zzgl. MwSt. je angefangene Arbeitsstunde. Der Betrag wird bei Erteilung eines Verwertungsauftrags angerechnet. Nach Ihrer Banküberweisung rufen wir Sie kurzfristig zur Durchführung der Beratung an. 
 
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Was ist die rechtliche Definition der Versteigerung?

Ein Vertragsabschluss bei einer Versteigerung wird gemäß § 156 BGB, § 18 VerstV durch dreimalige Wiederholung des höchsten Gebotes durch Zuschlag zum Höchstgebot herbeigeführt. Der Zuschlag wird erteilt, wenn der Versteigerer feststellt dass zum Versteigerungstermin am Versteigerungsort höhere Gebote unter den anwesenden Bietern ausbleiben.

Aufgrund welcher gesetzlichen Grundlage erfolgt eine Pfandrechtsverwertung oder Verwertung wegen Beräumungsanspruch?

Die Verwertung ist durch  die einschlägigen Bestimmungen des BGB, HGB und VersteiV geregelt.  

Weshalb wird die Deutsche Pfandverwertung beauftragt?

Das hat folgende Gründe: kurzfristige rechtssichere Beräumung, Rechtssicherheit, Zeitersparnis und Ersparnis von Folgekosten, unbürokratische, einfache Einleitung des digitalisierte Verwertungsprozesses, kurzfristige Abwicklung, umfangreiche Zusatzdienstleistungen, bestmögliche Verwertungserlöse, schnellstmögliche Weitervermietung und nicht zuletzt die soziale Verantwortung. Diese Vorteile machen unsere Reputation aus, weshalb Auftraggeber sich für die Deutsche Pfandverwertung entscheiden.

Können Gerichtsvollzieher die Durchführung der öffentl. Versteigerung aufgr. § 562 BGB Vermieterpfandrecht oder § 885a ZPO - "Berliner Räumung" - ablehnen?

Nach Rechtsauffassung von Gerichtsvollziehern handelt es sich bei Versteigerungen aufgrund vertraglicher oder gesetzlicher Pfandrechte um sogenannte „freiwillige Versteigerungen“. Begründung: Für  Gläubiger sind alternative Rechtswege zur  Durchsetzung ihrer Forderungsrealisierung möglich. Gerichtsvollzieher beziehen sich auf § 191 Abs 3 GVGA. Demzufolge muss der Gerichtsvollzieher den Versteigerungsauftrag ablehnen, wenn der Auftraggeber die Möglichkeit hat, mit der Versteigerung einen zugelassenen Versteigerer zu beauftragen und wenn der aufsichtführende Richter diese Möglichkeit für den Bezirk des Amtsgerichts festgestellt hat. Da wir bundesweit tätig sind kann der Gerichtvollzieher darauf verweisen.
 

Wer kontrolliert die Durchführung von öffentlichen Versteigerungen?

Gemäß § 3 Abs. 1 VerstV ist die Versteigerung bei der IHK und dem Ordnungsamt anzuzeigen. Die Ordnungsämter sind die Aufsichtsbehörde der Versteigerer. Ort, Zeit und Gattung der zur Versteigerung anstehenden Gegenstände oder Rechte sind anzugeben. Diese Auflage soll der Behörde die Kontrolle der Versteigerung ermöglichen.

Ist die Durchführung der öffentlichen Versteigerung eine Dienstleistung?

Nein: Die öffentliche Versteigerung ist ein hoheitlicher Akt, der nach den gesetzlichen Vorgaben des BGB, HGB GmbHG und AktG zu erfolgen hat. Die Durchführung einer öffentlichen Versteigerung  erfolgt nach dem Veranlasserprinzip. Der öffentlich bestellte, vereidigte Versteigerer ist auf seine Unabhängigkeit im Verfahren vereidigt. Von daher ist er nicht weisungsgebunden. Das schließt ein Dienstleistungsverhältnis aus.  

Welches sind die Voraussetzungen, um als Versteigerer öffentlich bestellt und vereidigt zu werden?

Eine besondere Zuverlässigkeit und Sachkunde sind Voraussetzung zur öffentlichen  Bestellung und Vereidigung: Eine Versteigerererlaubnis wird gemäß § 34 b GewO nur erteilt, wenn der Versteigerer die zur Ausübung des Gewerbes notwendige Zuverlässigkeit nachgewiesen hat. Die besondere Zuverlässigkeit besitzt er insbesondere dann nicht, wenn er vorbestraft ist oder in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt. Der Nachweis einer besonderen Sachkunde ist für die Bestellung zum öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer notwendig. Es werden nur solche Versteigerer öffentlich bestellt, die durch fundiertes Fachwissen, besondere Berufserfahrung und Vertrauenswürdigkeit aus dem Kreis der Versteigerer deutlich herausragen. Allgemein öffentlich bestellte, vereidigte Versteigerer konnten in der Regel durch das Bestehen einer IHK-Prüfung überdurchschnittliche Kenntnisse, insbesondere in Hinsicht auf die rechtlichen Bestimmungen, der Pfandrechtsverwertung belegen.

Ist der beauftragte Versteigerer ein weisungsgebundener Angestellter des Gläubigers?

Der aufgrund vertraglicher oder gesetzlicher Pfandrechte beauftragte Versteigerer wird aufgrund des Veranlassungsprinzips tätig im Auftrag und für Rechnung des Auftraggebers tätig, nicht aber in dessen Angelegenheiten. Der Versteigerer darf im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit weder unmittelbar  noch mittelbar Weisungen oder Bindungen unterliegen, die zu einer Beeinflussung des Versteigerungsvorgangs führen könnten. Es kommt dabei  nicht darauf an, ob solche Weisungen rechtlich oder tatsächlich möglich sind oder überhaupt ausgesprochen werden. Er ist auf seine Unabhängigkeit im Verwertungsverfahren vereidigt und darf sich mit den Interessen von einen der beteiligten Parteien nicht gemein machen. Deshalb scheidet die Beauftragung des öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerers für solche Auftraggeber aus, zu denen ein arbeitsrechtliches, freundschaftliches oder gesellschaftliches Verhältnis besteht. 

Was bedeuten die gesetzlichen Pfandrechte?

Die gesetzlichen Pfandrechte entstehen kraft Gesetz. Der Gesetzgeber privilegiert die Inhaber von gesetzlichen  Pfandrechten, denn sie müssen Ihre Forderung (z.B. Anspruch auf Beräumung, Geldforderungen, usw.) nicht im Wege eines kosten- und zeitintensiven Klageverfahrens und Beitreibungsverfahrens geltend machen. Ohne Urteil können bei berechtigten Forderungen im Besitz des Gläubigers befindliche Gegenstände oder Rechte in Pfand genommen und kurzfristig im Wege der öffentlichen Versteigerung verwertet werden oder bei Sachen bzw. Rechten mit einem Marktpreis diese durch eine dazu berechtigte Person verkaufen lassen. Für Gläubiger und Schuldner stellt dieses Vorgehen einen enormen geldwerten Vorteil dar.

Welche Rechtssicherheit bietet der Verkauf von Räumungsgut im Wege der öffentlichen Versteigerung?

Der Verkauf erfolgt aufgrund hoheitlichen Akts durch Zuschlag an den höchstbietenden Käufer. Der Zuschlag ist bindend. Der Kauf erfolgt wie besichtigt unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung. Wichtig zu wissen: es besteht immer gutgläubiger Erwerb, denn gemäß § 935 Abs 2. BGB sind alle Gegenstände, die im Wege der öffentlichen Versteigerung verkauft wurden, stets gutgläubig erworben. 

Warum hat der Verkauf von in Pfand genommenen Gegenständen oder Rechten im Wege der öffentlichen Versteigerung zu erfolgen?

Dieses Vorgehen dient der Wahrung des Schutzes  der  Eigentumsrechte des Schuldners. Der Schutz des Eigentums hat gemäß  Art 14 des Grundgesetzes Verfassungsrang. Ohne Eigentumsrechte kann eine marktwirtschaftlich organisierte Volkswirtschaft nicht funktionieren.
 

Kann ich in Pfand genommene Sachen oder Rechte selbst verkaufen?

Der Gesetzgeber gibt gemäß § 1235 BGB vor, dass der Verkauf von in Pfand genommenen Sachen oder Rechten im Wege der öffentlichen Versteigerung durch dazu beliehene Personen wie den allgemein öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer zu erfolgen hat, beim Verkauf mit einem offiziellen Marktpreis. Die Begründung für diese Regelung ist, dass eine auf ihre Unabhängigkeit im Verfahren vereidigte Instanz dafür Sorge zu tragen hat, dass die Eigentumsrechte des Schuldners gewahrt werden.
 

Warum hat der Verkauf von in Pfand genommenen Gegenständen oder Rechten durch z.B. allg. öffentl. bestellte, vereidigte Versteigerer zu erfolgen?

Der öffentlich bestellte, vereidigte Versteigerer ist auf seine Unabhängigkeit im Verwertungsverfahren vereidigt. Er hat die sowohl die Rechte des Gläubigers als auch die Rechte des Schuldners zu wahren. Das gilt auch für die Eigentumsrechte des Schuldners. Demzufolge ist es seine Aufgabe dafür Sorge zu tragen, dass ein bestmöglicher Verwertungserlös erzielt wird, der nicht zuletzt auch dem Schuldner zugute kommt, dessen Verbindlichkeiten somit reduziert werden.

Sind in Pfand genommene Sachen oder Rechte das Eigentum des Gläubigers?

Nein, sie bleiben weiterhin Eigentum des Schuldners. Erst durch Zuschlag im Wege der öffentlichen Versteigerung oder durch Verkauf bei Gegenständen oder Rechten mit einem offiziellen Marktpreis wird durch hoheitlichen Akts die Eigentumsübertragung erwirkt. 

Kann ein nur für ein Fachgebiet (Kunst, Briefmarken, u.a.) öffentl. bestl., vereidigter Versteigerer ALLE öffentlichen Versteigerungen durchführen?

Nein: einem für ein bestimmtes Fachgebiet vereidigten Versteigerer ist es nur erlaubt, Pfandrechtsverwertung seinem begrenzten Gebiet durchzuführen. Der allgemein öffentlich bestellte, vereidigte Versteigerer ist auf die Pfandrechtsverwertung ausgebildet und geprüft - und nur er kann alle Arten von in Pfand genommenen Gegenständen oder Rechten verwerten.

Wodurch unterscheidet sich eine öffentliche Versteigerung von einer Kunstauktion zum Beispiel?

Eine Auktion ist ein Verkauf, bei dem durch Zuschlag zum Höchstgebot ein Kaufvertrag zustande kommt. Der Kunstauktionator hat das Recht, seine Auktion als geschlossene Veranstaltung durchzuführen und unerwünschte Kundenkreise auszuschließen. Die öffentliche Versteigerung hingegen ist ein hoheitlicher Akt, an der sich jede geschäftsfähige Person beteiligen darf. Der Zugang darf prinzipiell nicht verwehrt werden. 

Was ist die Aufgabe des öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerers?

Die Aufgabe des öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerers ist es, bei leistungsgestörten Verträgen die Realisierung von Forderungen aufgrund vertraglicher oder gesetzlicher Pfandrechte umzusetzen oder bei Beräumungsansprüchen zum Vorteil von Gläubiger und Schuldner schnell und rechtssicher zu verwerten.
 

"Was kostet die Durchführung einer öffentlichen Versteigerung denn bei Ihnen?"

Als gute Kaufleute begrüßen wir den Wettbewerb, denn gute, seriöse Mitbewerber helfen uns, unsere Leistungen zu verbessern. Die Funktion des öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerers erlaubt aber keinen Wettbewerb über den Preis. Unser Parameter sind  Qualität, Zuverlässigkeit  und Rechtssicherheit. Der öffentlich bestellte, vereidigte Versteigerer ist darauf vereidigt, seine Aufgabe gewissenhaft und weisungsfrei durchzuführen. Er muss bei jedem Verwertungsfall gewissenhaft entscheiden, welche Aufwendungen notwendig sind, um im Interesse von Schuldner und Gläubiger ein bestmögliches Verwertungsergebnis zu erzielen und um das Verfahren rechtssicher und gerichtsfest durchzuführen. Das schließt eine Beteiligung an Ausschreibungen für Billigstangebote aus. Wir versichern Ihnen: Seit vielen Jahren führen wir öffentliche Versteigerungen zur vollsten Zufriedenheit unserer Auftraggeber durch.

Ich will die Pfandgegenstände selbst erwerben. Kann der Versteigerer die öffentliche Bekanntmachung der Versteigerung minimal halten?

Die Durchführung einer solchen Versteigerung würde nicht den gesetzlichen Bestimmungen genügen, wenn die vorgeschriebene öffentliche Bekanntmachung nicht angemessen erfolgt. Gemäß § 1234 BGB ist der Gläubiger schadensersatzpflichtig, wenn gegen die einschlägigen Bestimmungen des BGB, HGB, AktG oder GmbHG verstoßen wird. Dazu zählt auch eine nicht ausreichende Bekanntmachung der öffentlichen Versteigerung. Denn dieses Vorgehen wäre eine einseitige Bevorzugung des Gläubigers.  Für die Durchführung von offensichtlichen „Proforma“-Veranstaltungen können wir aufgrund des von uns geleisteten Eids, unserer Reputation und Glaubwürdigkeit nicht zur Verfügung stehen. 

Mietausfall, Rechtsanwalts-, Gerichtskosten, Gerichtsvollzieher haben schon viel Geld gekostet. Die Versteigerung möchte ich deshalb möglichst billig abwickeln.

Zunächst ist es emotionell nachvollziehbar. Rational betrachtet ist anzumerken, dass sich die meisten Immobilieneigner während der letzten Jahre an enormen Wertsteigerungen und Mieterträgen erfreuen konnte. Kaufmännisch gesehen sollten vor diesem Hintergrund die Kosten, die zur Durchführung einer rechtskonformen öffentlichen Versteigerung entstehen, verkraftbar sein. Zudem können diese Kosten aus Vermietung und Verpachtung bei der Steuer geltend gemacht werden können. Abgesehen davon lässt sich oben genannter Wunsch nicht mit den gesetzlichen Bestimmungen in Einklang bringen. Die Durchführung von öffentlichen Versteigerungen ist außerdem ein spezielles Fachgebiet. Voraussetzung zur erfolgreichen Durchführung dieser Aufgabe setzt die besondere Sachkunde, also überdurchschnittliche Kenntnisse und spezifische Fähigkeiten des Versteigerers auf dem von der Bestellung umfassten Sachgebiet, voraus. Die öffentliche Bestellung ist die Zuerkennung einer besonderen Qualifikation, mit der sich ein solcher Versteigerer aus dem Kreis seiner Berufskollegen ohne öffentliche Bestellung heraushebt. Durchführung der Versteigerung vor Ort ist mit Zuschlag nur ein kleiner Teilaspekt des gesamten Vorgangs. Die eigentliche Aufgabe besteht in der aufwendigen Vorbereitung. Für einen „Proforma“-Auftritt vor Ort kann ein seriös arbeitender Versteigerer nicht zur Verfügung stehen. Die rechtskonforme Durchführung von öffentlichen Versteigerungen ist zum Minimaltarif nicht machbar. Außer einem bestmöglichen Verwertungserlös stellt die Einschaltung des  öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer einen geldwerten Nutzen aufgrund er höchstmöglichen Rechtssicherheit dar. Grundsätzlich ist festzustellen: Der Versteigerer haftet für schuldhafte Pflichtverletzungen unbeschränkt und persönlich. Von dieser Schadensersatzpflicht kann der Auftraggeber den Versteigerer nicht befreien. Die Vergütung des Versteigerers ist demzufolge immer auch eine Haftungsvergütung. Alternativ steht es dem Vermieter weiterhin frei, anstatt der „Berliner Räumung“ den Gerichtsvollzieher mit der sehr teuren "preußischen  Räumung" zu beauftragen.

Ich weiß nicht, ob die vom Mietschuldner hinterlassenen Gegenstände tatsächlich dessen Eigentum sind.

Gemäß § 1248 BGB können Sie zunächst davon ausgehen, dass die Sachen das rechtmäßige Eigentum des Mietschuldners sind, es sei denn, Sie erhalten Kenntnis davon, dass die Sachen nicht das Eigentum des Verpfänders sind.
 

Ich habe aus Zwangsversteigerung eine Immobilie erworben. Der bisherige Eigentümer räumt nicht.

Sie haben einen Beräumungsanspruch. Wenn der Gerichtsvollzieher Sie gemäß § 885a in Ihren Besitz eingewiesen hat, können Sie nach vier Wochen die Gegenstände öffentlich versteigern lassen. Ansonsten könnten wir aufgrund § 383 BGB Annahmeverzug öffentlich versteigern. Sie werden uns bestätigen, dass Sie den Räumungsschuldner in Annahmeverzug gesetzt haben und dass die Frist von vier Wochen abgelaufen ist. 

Wie verhält es sich, wenn ich als Gläubiger mitbiete?

Das Gebot des Gläubigers wird gegen die Forderung des Schuldners aufgerechnet. Die Verbindlichkeit des Schuldners mindert sich auch um das Gebot des Gläubigers. Bis auf das Aufgeld des Versteigerers muss keine Zahlung geleistet werden. 

Über das Vermögen meines gewerblichen Mieters ist das Insolvenzverfahren eröffnet worden. Ich befürchte die langfristige Blockade des Objekts und geringe Ausschüttungsquote am Ende des Insolvenzverfahrens.

Zu diesem Fall ist eine ausführliche Erläuterung notwendig:

Bei angezeigter Masseunzulänglichkeit muss der Insolvenzverwalter keine Mietzahlungen leisten. 
Für die Verwertungsbefugnis des Insolvenzverwalters ist es ausschlaggebend, dass er die Sache in Besitz hat (§ 166 Abs. 1 InsO). Wenn der Vermieter  vorher sein Vermieterpfandrecht geltend gemacht und das Sicherungsgut zum Zweck der Verwertung an sich gezogen hat, kann er die Verwertung durch einen allgemein öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer im Wege der öffentlichen Versteigerung durchführen lassen.
Praxishinweis: Der Vergütungsanspruch des Insolvenzverwalters berechnet sich aus der Gesamtsumme der erzielten Einnahmen. Darum liegt es im Interesse des Insolvenzverwalters, Absonderungsgegenstände in der Masse zu halten. Deshalb ist mit Obstruktion seitens der Insolvenzverwaltung zu rechnen, wenn der Vermieter  die Verwertung selbst durchführen will.
Wenn der Vermieter sein Vermieterpfandrecht einen Monat vor Insolvenzantrag geltend gemacht und das Sicherungsgut zum Zweck der Verwertung an sich gezogen hat, kann er die Verwertung durchführen lassen. Eine Rückgabepflicht (Weitergabe) an den Insolvenzverwalter besteht nicht. Dadurch entfallen für dieses Sicherungsgut auch die Kostenbeiträge und die Umsatzsteuer kann bei der Verwertung mit aufgerechnet werden.
Für das Verwertungsrecht des Insolvenzverwalters ist es ausreichend, dass er den Besitz im Antragsverfahren in seiner Eigenschaft als vorläufiger Insolvenzverwalter erworben hat und dass ein Veräußerungsverbot erlassen war. Von diesem Zeitpunkt an kann er eine Herausgabe an den Vermieter abwehren. Er muss den Besitz aber tatsächlich übernommen haben. Der mittelbare Besitz des Verwalters reicht für ein Verwertungsrecht nicht aus.
Der Insolvenzverwalter benötigt zur Durchsetzung seines Verwertungsrechts den unmittelbaren Besitz, also die die tatsächliche Sachherrschaft über einen Gegenstand. Gelingt es dem Vermieter unter Beachtung aller rechtlichen Vorgaben sein Pfandrecht rechtzeitig geltend zu machen, hat der Insolvenzverwalter das Nachsehen. Dann greift zugunsten des Vermieters das Prioritätsprinzip. Die Verwertung des Vermieterpfands durch den allgemein öffentlich bestellten Versteigerer führt bei höherem Verwertungserlös fast immer zu einer schnelleren Realisierungder Forderung und Auszahlung als durch Verkauf durch den Insolvenzverwalter. Lagerflächen sind nicht durch die Insolvenzverwaltung blockiert, sondern kurzfristig wieder frei.
Sicherungsrechte des Vermieters: Im Insolvenzfall werden Pfändungspfandrechte unwirksam. Aber die Sicherungsrechte bleiben dem Vermieter aber wertmäßig erhalten. Die in Pfand genommenen Gegenstände oder Rechte zählen dann zu den Absonderungen.
Grundsätzlich hat der Insolvenzverwalter gemäß § 88 InsO keine Verwertungsbefugnis, wenn der Vermieter sein Pfandrecht einen Monat vor Antrag auf Insolvenzverfahren erworben hat.
Verwertungsrecht des Insolvenzverwalters: Für das Verwertungsrecht des Insolvenzverwalters ist es ausreichend, dass er den Besitz im Antragsverfahren in seiner Eigenschaft als vorläufiger Insolvenzverwalter erworben hat und dass ein Veräußerungsverbot erlassen worden war. Von diesem Zeitpunkt an kann er eine Herausgabe an den Vermieter abwehren. Er muss den Besitz aber tatsächlich übernommen haben. Der mittelbare Besitz des Verwalters reicht für ein Verwertungsrecht nicht aus.
Hat der Insolvenzverwalter das Pfand im Besitz, zählt dieses zu den sogenannten Absonderungen. Er ist dann zur Verwertung des Pfands berechtigt.
Es steht ihm frei, wie und zu welchem Preis er verwertet.
- Er kann freihändig verwerten oder Dritte seiner Wahl mit der Verwertung beauftragen.
- Der Insolvenzverwalter oder der von ihm Beauftragte ist nicht dazu verpflichtet, in einem geregelten Verwertungsverfahren den höchst bietenden Käufer zu ermitteln. Er kann an den Erstbesten oder ihm Genehmen zu jedem Preis verkaufen.
Der Insolvenzverwalter erhält aus dem Verwertungserlös eine Pauschale von mindestens 9 Prozent zzgl. 19 % Umsatzsteuer und weitere Pauschalen für die Verwertungskosten. Liegen die tatsächlich entstandenen Verwertungskosten erheblich höher oder niedriger als die Pauschalen, sind die tatsächlich entstandenen Kosten anzusetzen (§171 Abs. 2 S. 2 InsO). Die Folge: Lagerflächen sind erfahrungsgemäß lange blockiert. Für die Verwertungsbefugnis des Insolvenzverwalters ist ausschlaggebend, dass er die Sache in Besitz hat (§ 166 Abs. 1 InsO).
Pflichten des Insolvenzverwalters bei der Verwertung:
Befürchtungen der absonderungsberechtigten Vermieter, der Insolvenzverwalter könne sein Verwertungsrecht dazu missbrauchen, dass er untätig bleibt und den Verkauf nicht zügig betreibt, beugt die Insolvenzordnung durch die allgemeine Verwertungspflicht nach dem Berichtstermin (§ 159 InsO) und vor allem dadurch vor, dass der Vermieter vom Berichtstermin an laufend die geschuldeten Zinsen aus der Insolvenzmasse fordern kann § 169 InsO). Der Zinslauf endet mit der Auszahlung des Verwertungserlöses an den Vermieter. Der Zinssatz richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen. Wenn der Schuldner sich in Verzug befindet, können auch Verzugszinsen verlangt werden.
Wichtig zu wissen: Bevor der Insolvenzverwalter das Pfand an einen Dritten veräußert, muss er dem absonderungsberechtigten Vermieter wie und zu welchem Preis der Gegenstand oder das Recht veräußert werden soll. Der Insolvenzverwalter darf eine bewegliche Sache, an der er ein Pfandrecht besitzt, freihändig verwerten.
Gemäß § 168 InsO hat der Vermieter  nach Mitteilung der Veräußerungsabsicht binnen einer Woche das Recht, eine günstigere Verwertungsmöglichkeit nachzuweisen oder nachweisen zu lassen. Dann hat der Insolvenzverwalter diese Möglichkeit wahrzunehmen oder den Vermieter so zu stellen, als wenn er die Möglichkeit wahrgenommen hätte. 
Praxishinweis: Häufig sehen Insolvenzverwaltern den Nachweis der bessere Verwertung durch den Vermieter nicht gerne denn dies passtnicht in ihre Gesamtabwicklungsstrategie.
 

Wer hat die Kosten für die Durchführung einer öffentlichen Versteigerung zu tragen?

Die Durchführung einer öffentlichen Versteigerung  erfolgt nach dem Veranlasserprinzip. Der Gläubiger, der die Hilfe des öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerers  in Anspruch nimmt, hat zunächst für alle Kosten, die durch diese Inanspruchnahme entstehen, in Vorlage zu gehen. Sämtliche Kosten können aber gegen den Versteigerungserlös aufgerechnet werden. Das bedeutet, dass letztendlich der Mietschuldner die Verwertungskosten zu tragen hat. Nicht zu realisierende Forderungen können als Verluste aus Vermietung oder Verpachtung steuerlich geltend gemacht werden. Mitunter übernehmen Rechtsschutzversicherungen die Verwertungskosten.

Die Pfandgegenstände sind womöglich wenig werthaltig. Mir sind die Kosten für die Versteigerung zu hoch. Kann man sie nicht billiger durchhführen?

1. Wenn dem Gläubiger die Kosten für die gesetzeskonforme Durchführung der öffentlichen Versteigerung zu hoch erscheinen, besteht alternativ weiterhin wie bisher die Möglichkeit der "preußischen Räumung" durch den Gerichtsvollzieher mit Vorschuss für Spedition, Versteigerung und Entsorgung. 2. Die Praxis zeigt, dass sich auch für vermeintlich geringwertige Gegenstände dann doch Käufer einstellen. TV-Sendungen wie „Bares für Rares“ belegen, dass es auch für zunächst scheinbar Wertloses durchaus Kaufinteressenten gibt. Tatsächliche Verwertungserlöse lassen sich nicht im voraus festlegen. Für den erwiesenermaßen mittellosen Schuldner können auch kleine Beträge von existenzieller Bedeutung sein. Er hat einen Anspruch darauf, dass im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen zu angemessenen Kosten Alles versucht wird, dass sein mitunter letztes Eigentum nicht verschleudert wird. 

Ich habe keine aktuelle Anschrift des Mietschuldners.

Dann ist eine Zustellung untunlich. Nach laufender Rechtsprechung ist ein Schuldner dazu verpflichtet, für seine Gläubiger erreichbar zu sein. Dies kann z.B. durch Niederlegung bei einer Poststelle erfolgen.

Was ist der Unterschied bei der Verwertung von Pfandgegenständen durch Gerichtsvollzieher und öffentlich bestellte, vereidigte Versteigerer?

Der Gerichtsvollzieher ist bei der Durchführung durch die Bestimmungen der GVGA und der Zivilprozessordnung reglementiert. Es bietet sich eine Alternative: Der Gesetzgeber gibt vor, dass nach § 825 Abs. 2 ZPO auf Antrag des Gläubigers das Vollstreckungsgericht anordnen kann, dass die Versteigerung verpfändeter Sachen durch eine andere Person als den Gerichtsvollzieher vorzunehmen ist. Der Gerichtsvollzieher sollte den Gläubiger darauf hinweisen. Der allgemein öffentlich bestellte, vereidigte Versteigerer kann mit der Versteigerung beauftragt werden. Zweck des § 825 Abs. 2 ZPO ist unter anderem, die Versteigerung einer Pfandsache durch den allgemein öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer dann zu ermöglichen, wenn die Versteigerung durch den Gerichtsvollzieher keinen nennenswerten dem Sachwert entsprechenden Erlös erwarten lässt. Die Erfahrung zeigt, dass insbesondere bei werthaltigen Sachen die Verwertungserlöse über die Justizplattform, die der Gerichtsvollzieher nutzt, geringere Erlöse bringen als wenn eine professionelle, pro-aktive Verwertung durch Versteigerer stattfindet.
Rechtliche Position des Versteigerers: Der allgemein öffentlich bestellte, vereidigte Versteigerer stellt im deutschen Rechtssystem diejenige Institution dar, die bei Leistungsstörungen von Verträgen aufgrund von gesetzlichen oder vertraglichen Pfandrechten kurzfristig eine für alle Parteien faire, da marktgerechte Lösung herbeizuführen hat. Die rechtliche Position definiert sich als außergerichtliche, neutrale Instanz zwischen Gläubiger und Schuldner. Bei der Durchführung dieser Aufgabe sind vom Versteigerer sowohl die VerstV, BGB, HGB, GewO, PfandlVO, AktG, GmbHG zu beachten. Die Durchführung ist im Vergleich zum gerichtlichen Pfändungsverfahren nach ZPO weniger normiert. Die Durchführungsbestimmungen für den Gerichtsvollzieher oder Rechtspfleger - GVGA, Zwangsversteigerungsgesetz oder ZPO sind für ihn nicht einschlägig. Dieser Freiraum ermöglicht eine pragmatisch und kaufmännisch orientierte Durchführung des Verfahrens, sodass bessere Verwertungserlöse erzielt werden können.
 

Kann ich die vom Mietschuldner zurückgelassenen Gegenstände entsorgen, um die Kosten für die Versteigerung zu ersparen?

Von einer solchen Vorgehensweise können wir aus langjähriger Erfahrung nur abraten. In seinem Urteil vom 14.07.2010 urteilte der BGH (Urteil v. 14.7.2010, VIII ZR 45/09). „Das ist unerlaubte Selbsthilfe". Der BGH nimmt eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Vermieters an. Greift der Vermieter zur verbotenen Selbsthilfe, muss er für den daraus entstehenden Schaden aufkommen. Mietschuldner können meistens belegen, dass sie mittellos sind. Deshalb haben sie Anspruch auf Prozesskostenhilfe. Sie werden deshalb immer einen Rechtsanwalt finden, der Ihre Ansprüche gerichtlich geltend macht. Die Folgekosten aus einer „kalten Räumung“ stehen dann in keinem Verhältnis zu den vermeintlichen Einsparungen.

Als Schuldner: Mein ehemaliger Vermieter hat die von mir zurückgelassenen Sachen entsorgt. Was kann ich jetzt tun?

Auch wenn Sie Mietschulden haben, sind Sie nicht rechtlos. Sie haben Anspruch darauf, dass Ihre  Sachen im Wege einer öffentlichen Versteigerung durch eine dazu berechtigte Person wie einen öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer im Wege einer öffentlichen Versteigerung bestmöglich verkauft werden. Sie haben Anspruch darauf, dass Sie gemäß § 1241 BGB vom Gläubiger zeitnah über das Versteigerungsergebnis informiert werden. Dies geschieht in der Regel anhand eines vom Versteigerer erstellten Versteigerungsprotokolls. 

Können Gläubiger in Pfand genommene Gegenstände oder Rechte über Ebay versteigern?

Eine Versteigerung über Onlineplattformen wie Ebay ist keine öffentliche Versteigerung im Sinne des Gesetzes. Internetversteigerungen unterliegen nicht der zum Schutz von Gläubiger und Schuldner erforderlichen gewerberechtlichen Kontrolle gemäß § 34 b GewO sowie der VerstV. Online-Versteigerungsplattformen können durch ständig veränderbare Algorithmen gesteuert werden. In Folge dessen wäre zum Schutze der Allgemeinheit eine nachvollziehbare Kontrolle für die zuständige Aufsichtsbehörde nicht mehr zu gewährleisten. Bei der Internetversteigerung über eine für jedermann zugängliche Plattform findet der Verkauf zwischen Verkäufer und Käufer statt. Es fehlt die auf ihre Unabhängigkeit im Verfahren vereidigte Instanz der öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer, die die Rechte von Gläubiger und Schuldner gleichermaßen wahrnehmen. Eine Internetversteigerung widerspricht außerdem der Vorschrift der Öffentlichkeit, denn es können sich nur Personen mit Internetzugang beteiligen.

Wer kann bei einer öffentlichen Versteigerung mitbieten?

Alle geschäftsfähigen Personen haben das Recht, bei einer öffentlichen Versteigerung mitzubieten. Prinzipiell dürfen sie nicht ausgeschlossen werden. Das bedeutet, dass sowohl der Schuldner als auch der Gläubiger das Recht haben, sich an der öffentlichen Versteigerung zu beteiligen. Da vom Schuldner bekannt ist, dass er entweder zahlungsunfähig oder zahlungsunwillig ist, kann von ihm gemäß § 1239 BGB die Hinterlegung einer angemessenen Sicherheitsleistung verlangt werden, die ihn zur Teilnahme an der öffentlichen Versteigerung berechtigt. Gemäß § 34b Abs. 6 Nr. 3 der GewO können abwesende Bieter den Versteigerer aufgrund vorherigen schriftlichen Gebots damit beauftragen, für ihn mitzubieten. Die persönliche Anwesenheit von Bietern ist nicht erforderlich. 

Kann ich als Gläubiger mitbieten?

Ja: Gemäß § 1239 BGB Verkaufsbedingungen haben die Auftraggeber das Recht, sich an der öffentlichen Versteigerung zu beteiligen. Bis zur Höhe seiner Forderung braucht der Auftraggeber (bis auf das Aufgeld) keine Zahlung zu leisten. 

Was ist ein schriftliches Gebot?

Das schriftliche Gebot ist ein Auftrag an den Versteigerer, als Vertreter des Bieters in der Versteigerung entweder zu einem festgelegten Betrag ein Gebot abzugeben oder bis zu einem Maximumbetrag - „interessewahrend bis zu einer bestimmten Höhe oder bestens“ - unter Ausschluss des § 181 BGB Insichgeschäftzu ersteigern. Die Gebote erfolgen in 10% Schritten. Auftrag des Versteigerers ist es, für den Interessenten ein bestimmtes Los zu einem möglichst günstigen Kaufpreis zu ersteigern. Hat der Interessent ein oberes Limit in dem Versteigerungsauftrag genannt, ist der Versteigerer regelmäßig nicht berechtigt, in der Versteigerung sofort dieses obere Limit zu bieten, sondern ist verpflichtet, zum möglich günstigen Preis zu ersteigern.

Warum muss eine öffentliche Versteigerung öffentlich bekannt gemacht werden? Welche Kosten entstehen?

Gemäß § 1237 Satz 1 BGB und § 6 Abs 1 VerstV muss die Versteigerung öffentlich bekannt gemacht werden und zwar nach laufender Rechtsauffassung in angemessener Form. Die Kosten der Publizierung richten sich nach Art, Werthaltigkeit, Anzahl und Ort der zur Versteigerung anstehenden Gegenstände. Sobald wir wissen, welche Gegenstände zur Versteigerung anstehen, kann eine verbindliche Auskunft über die anstehenden Kosten der Publizierung gegeben werden. Die Beauftragung zur Durchführung einer öffentlichen Versteigerung erfolgt nach dem Veranlasserprinzip.  Weil der Versteigerer keinen Einfluss auf Art und Wert der zu versteigernden Gegenstände hat, wird dem Auftraggeber für die Publizierung eine Verfahrenspauschale berechnet. Bei nicht ausreichender Publizierung ergäbe sich in Rechtsfolge, dass gemäß § 1243 BGB dem Höchstbietenden kein wirksamer Zuschlag erteilt wurde und der Auftraggeber sich demzufolge schadenersatzpflichtig machte. Es versteht sich, dass der Versteigerer bei den Publizierungskosten nicht ins Obligo gehen kann.

Warum ist die öffentliche Bekanntmachung gemäß § 1237 BGB von besonderer rechtlicher Relevanz?

Der Versteigerer schafft die Möglichkeit des Wettbewerbs zur Erzielung eines Bestpreises durch die ordnungsgemäße Anzeige und öffentliche Bekanntmachung der Versteigerung. Es kommt nicht darauf an, ob tatsächlich eine Mehrzahl von Bietern zu dem Versteigerungstermin erscheint. Wird ein Wettbewerb unter den Bietern durch die tatsächlichen Rahmenbedingungen verhindert, handelt es sich nicht um eine Versteigerung im Sinne des § 34 b GewO. Es reicht jedoch aus, wenn der Versteigerer die Möglichkeit zum Wettbewerb unter den Bietern gibt. Der Wettbewerb unter den Bietern muss tatsächlich stattfinden. So wie zum Begriff der Versteigerung nicht der tatsächliche Abschluss eines Kaufvertrags gehören muss sondern lediglich die Möglichkeit dazu, reicht die Möglichkeit des Wettbewerbs also aus.

Wo und wie wird die Versteigerung veröffentlicht?

Mit Kleinanzeigen in den Tagesszeitungen lassen sich kaum noch Kaufinteresenten finden. Tageszeitungen werden in der Regel von der älteren Generation gelesen. Heutzutage werden die Kaufinteressenten über das Internet erreicht. Das hat den Aufwand, aber auch die Reichweite und Darstellbarkeit des Angebots erhöht. Dazu benötigen wir zur Publizierung aussagekräftige Fotos. Smartphonefotos in jpg-Format sind ausreichend. Hilfreich ist auch die vom Gerichtsvollzieher erstellte Fotodokumentation. Auf Wunsch erstellen wir gegen Rechnung die Fotodokumtation für Sie.

Was sind die in Pfand genommenen Gegenstände oder Rechte wert?

Es liegt nicht im Ermessen  des Gläubigers, über den Wert des Eigentums von Schuldnern zu befinden. Der Wert wird im Wege der öffentlichen Versteigerung kraft hoheitlichen Akts durch Zuschlag zum Höchstgebot ermittelt. 
Lesen Sie auch unseren ausführlichen Beitrag zum Thema Werthaltigkeit - hier klicken > "Was ist Wert - und was ist etwas wert?".

Kann ich den vom Mietschuldner hinterlassenen "Müll" entsorgen?

Über das was Müll ist, kann man streiten. Rechtssicherheit entsteht, wenn alle vom Mietschuldner hinterlassenen Sachen öffentlich versteigert werden. Auch wenn der Vermieter am Ende den „Müll“ in Restgesamtheit für nur einen Euro ersteigert, findet kraft hoheitlichen Akts eine Eigentumsübertragung statt. Dann kann der „Müll“ rechtssicher entsorgt werden. 

Muss ein Gutachten zu den in Pfand genommenen Gegenständen oder Rechten erstellt werden?

Wenn Sie einen allgemein öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer einschalten, müssen Sie kein Gutachten (Wertgutachten z.B.) erstellen lassen.
Das ergibt sich aus der Gesetzgebung: § 1247 BGB, Erlös des Pfandes impliziert die dingliche Surrogation. Das bedeutet, dass der Eigentümer der Pfandsache nunmehr Eigentümer des Erlöses ist. § 1247 Satz 2 BGB ordnet damit einen Fall der dinglichen Surrogation an. Dingliche Surrogation bedeutet, dass an die Stelle eines Pfandgegenstands kraft Gesetzes mit dinglicher Wirkung ein Ersatz (Surrogat) tritt. 
Der öffentlich bestellte, vereidigte Versteigerer erhält vom Käufer ein prozentuales Aufgeld. Demzufolge hat er ein persönliches Interesse an einem bestmöglichen Verwertungserlös. 

Gibt es einen Mindestzuschlagspreis?

Nein, bei Pfandrechtsversteigerungen in der Regel nicht. Pfandrechtsverwertungen werden nach dem Surrogatsprinzip durchgeführt. Es wird der Sachwert in Geldwert gewandelt. Es wird hierbei der für diesen Tag und Ort mögliche Marktpreis festgestellt. Deshalb gibt es keinen Mindestzuschlagspreis. Das Pfand darf nicht verschleudert werden. Es muss zu angemessenen Kosten der Höchstbietende ermittelt werden. 

Wie erfolgt die Bezahlung?

Bei einer öffentlichen Pfandrechtsverwertung erfolgt die Bezahlung immer in bar, durch
bankbestätigten Scheck oder andere bargleiche Zahlungsmittel. Bei öffentlichen Versteigerungenschreibt der Gesetzgeber das Bargeldprinzip unmittelbar nach der Versteigerung vor.

Wie ist mit einem die Forderung überschießenden Versteigerungserlös zu verfahren?

Wir raten dazu, den Ihre Forderung überschießenden Betrag bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts zugunsten des Schuldners zu hinterlegen.

Bis wann müssen die ersteigerten Objekte abgeholt werden?

Die Übergabe der versteigerten Sachen erfolgt sofort nach Bezahlung, auf eigene Verantwortung und auf eigene Kosten an den Käufer oder nach Vereinbarung mit dem Auftraggeberin innerhalb von drei Tagen. Im Falle der nicht fristgerechten Abholung werden laut unseren Versteigerungsbedingungen i.d.R. 10 Euro je Objekt Lagergeld pro Tag in Rechnung gestellt. Etwaige Entschädigungsansprüche aus nicht fristgerechter Abnahme sind an den/die Auftraggeber/in abgetreten. In der Praxis gewähren Vermietern den Käufern, insbesondere beim Kauf von  größeren Konvoluten, eine angemessene Frist zur Abholung.

Das Verhältnis zum Schuldner ist zerrüttet. Der Schuldner hat sich kriminell verhalten oder die Unwahrheit gesagt.

Die Beziehung von Gläubiger und Schuldner ist mitunter streitbefangen. Der Versteigerer hat dies nicht zu beurteilen. Er ist auf seine Unabhängigkeit im Verfahren vereidigt und hat weder das Verhalten des Gläubigers noch des Schuldners zu bewerten. Für Ahndung von kriminellen Verhalten sind Staatsanwaltschaft und Justiz zuständig. 

Was sind die Voraussetzungen zur Durchführung einer öffentlichen Versteigerung?

Der Versteigerer muss die Pfandreife feststellen. Gemäß § 1 der VerstV darf die Versteigerung darf nur aufgrund eines schriftlichen Versteigerungsvertrags erfolgen.Gemäß § 3 VerstV ist der Versteigerer  dazu verpflichtet, öffentliche Versteigerungen mit Frist von 14 Tagen beim Ordnungsamtund der IHK anzumelden.

Wo findet die öffentliche Versteigerung statt?

Gemäß § 1236 BGB hat die öffentliche Versteigerung an dem Ort zu erfolgen, wo das Pfand aufbewahrt wird. Wenn dort kein angemessener Erfolg zu erwarten ist, so ist das Pfand an einen anderen Ort zu verbringen. Das entscheidet der Versteigerer. Von einer eigenmächtigen Verbringung an einen anderen Ort ist deshalb abzuraten. Bei Beräumungen gemäß § 885a ZPO können die vom Mietschuldner zurückgelassenen Gegenstände an einem geeigneten Ort gelagert werden. 

Können aufgrund eines von von einem Versteigerer erstellten "Negativtestats" Gegenstände entsorgt werden?

Die Gesetzgebung sieht den Begriff „Negativtestat“ nicht vor. Justiziabel wäre ein Sachverständigengutachten. Anhand eines qualifizierten Sachverständigengutachtens kann der Wert der zur Versteigerung anstehenden Gegenstände geschätzt werden. Sinn und Zweck eines solchen Gutachtens ist es, dass es im Streitfall als Beweismittel vor Gericht vorgelegt werden kann; es ist zwingend, das solch ein Gutachten nach den Bestimmungen für Rechtsgutachten erstellt wurde. Der Sachverständige ist in Deutschland ein Organ des Gerichts. Gemäß § 402 ZPO sind im gerichtlichen Verfahren Sachverständigengutachten ein Beweismittel. Verfügt ein Gericht über kein ausreichendes Fach- oder Sachwissen, kann die Sachfrage an eine Person mit besonderer Sachkunde zur Beantwortung delegiert werden. Der Sachverständige muss ein beweisrelevantes Gutachten höchstpersönlich erstellen. Nach BVerwG NJW 1984, 2645, BGH NJW 1978 2607) Ergänzend § 664 BGB darf die Beauftragung nicht an Dritte übertragen werden. Somit ist ein rechtskonformes Sachverständigengutachten, das lediglich aufgrund von übersandten Abbildungen beruhen würde, ausgeschlossen. Das bedeutet, dass der Versteigerer in seiner Eigenschaft als Sachverständiger die Gegenstände oder Rechte vor Ort persönlich in Augenschein zu nehmen hat und ein den einschlägigen Bestimmungen genügendes schriftliches Gutachten erstellen muss, auch aus Haftungsgründen. Eine Bewertung aufgrund ungefährer Schätzung ist zur Beweisführung nicht von gerichtlicher Relevanz. Die Bewertung muss nachvollziehbar begründet sein.

Welche Folgen können ein rechtswidriger Pfandrechtsverkauf haben?

Gemäß § 1234 BGB ist der Gläubiger schadensersatzpflichtig, wenn gegen die einschlägigen Bestimmungen des BGB, HGB, AktG oder GmbHG verstoßen wird. Das gilt auch für die rechtswidrige Entsorgung von Eigentum des Schuldners.

Mietausfall und Räumungsklage haben erhebliche Kosten verursacht. Warum soll ich jetzt noch die Kosten für das Versteigerungsverfahren übernehmen?

Es handelt sich um zwei unterschiedliche Rechtsvorgänge. Die Räumungsklage gegen den Mietschuldner mit dem Ergebnis der Besitzübergabe durch den Gerichtsvollzieher an den Vermieter ist der eine Vorgang.  Hierbei entstehen Kosten, für Rechtsanwalt, Gericht und Vollstreckungskosten für die Besitzeinweisung.  
Die rechtskonforme Beräumung der durch den Mietschuldner zurückgelassenen Gegenstände ist der andere Vorgang. Der Gesetzgeber hat mit dem § 885a ZPO dem Vermieter bereits erheblich dazu  beigetragen, dass die Kosten gegenüber der bis vor einiger Zeit, und teilweise auch jetzt noch, angewandten preußischen Räumung mit durch den Gerichtsvollzieher beauftragten Spedition erheblich reduziert wurden. Die Einschaltung des öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerers bedeutet für Vermieter ein signifikanter geldwerter Vorteil. Dazu kommt, dass sich Immobilienbesitzer in den letzten Jahren außerordentlich hohe Wertsteigerungen ihres Immobilieneigentums sowie über signifikaten Erhöhungen der Mieteinkünfte bei Neuvermietung erfreuen durften. Vor diesem Hintergrund sollte es kein Problem sein, die Kosten für die rechtskonforme Beräumung zu tragen. Unter Mietschuldnern gibt es vielleicht böswillige „Mietnomaden“. Oft aber sind soziale Gründe der Grund für Mietschulden. Der Vermieter ist der sozial stärkere Part und hat die Verpflichtung. die Eigentumsrechte des Miet- oder Räumungsschuldners zu achten. Trotz der bereits aufgelaufenen Mietschulden sowie der Anwalts-, Gerichts- und Vollstreckungskosten hat der Mietschuldner Anspruch auf die Wahrung seiner Eigentumsrechte beachtet werden und auf die Einhaltung der Regeln, damit sein Eigentum bestmöglich verwertet wird. Wenn Vermieter aufgrund des entstandenen Ärgers überlegen sollten, ihren Immobilienbesitz zu veräußern, stehen wir in unserer Eigenschaft als Immobilienversteigerer oder Immobilienmakler bei der Vermittlung von Kaufinteressenten zur Verfügung.

Mieter ist verstorben - das Mietobjekt blockiert. Erben zur Übernahme der Gegenstände müssen durch die Rechtspflege langwierig ermittelt werden. Was tun?

In der Tat können wir auf Grundlage des Vermieterpfandrechts kurzfristig zu einer beschleunigten Beräumung beitragen. Wir übernehmen die Verhandlung mit dem Nachlassgericht bzw. dem Nachlasspfleger. Persönliche Sachen wie z.B. Dokumente werden eingelagert und nach Frist entsorgt. Dann wird öffentlich versteigert. Was vielen nicht bekannt ist: Die öffentlicher Versteigerung erfolgt nach dem Surrogationsprinzip. Das bedeutet, durch hoheitlichen Akt  wird der vorhandene Sachwert in Geldwert gewandelt. Der Geldwert wird nachAufrechnung der Verwertungskosten und sonstigen Forderungen bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts zugunsten eventueller Erbberechtigter hinterlegt.

Was sind die zusätzlichen Dienstleistungen der Deutschen Pfandverwertung?

Wir bieten Ihnen folgende zusätzliche Dienstleistungen an:
1. Nach Besitzeinweisung durch den Gerichtsvollzieher werden die zur Versteigerung anstehenden Gegenstände kurzfristig durch eine von uns vermittelte Spedition aus dem Objekt geräumt und eingelagert. 
2. Das Mietobjekt wird von der Spedition besenrein übergeben. 
3. Bei Räumungen gemäß § 885 a ZPO wird innerhalb der Frist von vier Wochen nach Besitzübergabe durch den Gerichtsvollzieher nach Terminvereinbarung während der üblichen Geschäftszeiten das Eigentum des Mietschuldners an diesen gegen Quittung vom Lagerhalter herausgegeben. 
4. Durchführung der öffentlichen Versteigerung, wenn möglich in Sammelversteigerung zusammen mit Gegenständen aus anderen Beräumungen. Rechtliche Grundlage hierfür ist § 1236 (2) BGB. Die Versteigerung erfolgt im fremden Namen und für fremde Rechnung. 
5. Fachgerechte Entsorgung von Müll beispielsweise oder von den in Restgesamtheit durch den Auftraggeber ersteigerten Gegenstände.

Können in Pfand genommene Kraftfahrzeuge ohne KFZ-Papiere öffentlich versteigert werden?

Ja: Unter Berücksichtigung der Anforderungen von den Zulassungsstellen können im Wege der öffentlichen Versteigerung KFZ öffentlich versteigert werden. 

Was geschieht mit vom Mietschuldner hinterlassenen Dokumenten?

Gemäß DSGVO müssen solche Dokumente oder digitale Daten (auf Computerfestplatte bspw.) nach Ablauf einer Frist rechtskonform vernichtet werden. Diese Dokumente bzw. Datenträger dürfen nicht an Dritte weitergegeben werden.

Weshalb wird vor der Versteigerung eine Besichtigungszeit durchgeführt?

Gegenstände oder Rechte werden im Wege der öffentlichen Versteigerung wie besichtigt unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung verkauft. Als Korrelat gibt § 4 der Versteigererverordnung vor, dass Kaufinteressenten während einer Besichtigungszeit von zwei Stunden Gelegenheit gegeben werden muss, die Sachen zu begutachten. Die Besichtigung kann an einem beliebigen Ort stattfinden. Es steht dem Bieter frei, ob er diese Möglichkeit wahrnimmt.

Kann sich der Versteigerer an seinen öffentlichen Versteigerungen als Bieter beteiligen?

Nein: Der Versteigerer und seine Angehörigen im Sinne des § 52 Abs. 1 oder seine Angestellten dürfen auf einer Versteigerung, die vom Versteigerer durchgeführt wird, weder bieten noch das dem Versteigerer anvertraute Versteigerungsgut kaufen.

Wie kann ich die Durchführung einer öffentlichen Versteigerung wegen "Berliner Räumung" einleiten?

Auf unserer Webseite richten Sie über das Feld „Pfandverwertung kostenlos einleiten“ > „Neu Registrieren“ ein Benutzerkonto ein. Nach Freischaltung können Sie dann alle zur Verwertung notwendigen Daten an uns übertragen. Sie erhalten anschließend einen Versteigerungsauftrag, der zunächst das Angebot darstellt und erst mit Ihrer Unterschrift gültig ist. Wichtig zu wissen: Wir und unsere Mitarbeiter sind zu Stillschweigen, insbesondere auch was die Daten des Schuldners betrifft, verpflichtet.

Wie wird die Versteigerung rechtskräftig abgeschlossen?

Der Auftraggeber erhält nach Abschluss der Versteigerung vom mit der Leitung beauftragten Versteigerer ein Protokoll. Anhand dieses Protokolls kann die/dem Schuldner/in gemäß § 1241 BGB über das Versteigerungsergebnis informiert werden. Dies kann unterbleiben, wenn dies untunlich ist.

Welche Rechtsfolgen haben Scheingebote?

Scheingebote sind Betrug im Sinne des § 263 StGB. Scheingebote sind nach §§ 116, 117 B GB nichtig.

Adresse

DEUTSCHE PFANDVERWERTUNG
Ostermayer & Dr. Gold GbR
Bierhäuslweg 9, D-83623 Dietramszell

Tel. +49 (0)8027 - 90 89 928
Fax. +49 (0)8027 - 90 89 932
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