Haftungsausschluss: Wir geben keine Rechts- oder Steuerberatung, sondern lediglich Hinweise aus der Praxis. Der Inhalt dieser Webseite ist die Darstellung unserer Tätigkeit und keine Werbung.
Pfandverwertung für die Immobilienwirtschaft — Vermieter und Verpächter.
Richtig angewandt bieten das Vermieterpfandrecht gemäß § 562 BGB und der beschränkte Vollstreckungsauftrag gemäß § 885a ZPO („Berliner Räumung“) kostengünstige und rechtssichere Lösungen für die Immobilienwirtschaft. Diese Verfahren finden auch in Fällen Anwendung, in denen die Erben verstorbener Mieter das Erbe ausschlagen.
Auf diese Weise kann eine zeitnahe und rechtssichere Beräumung von durch das Eigentum des Mietschuldners blockierten Mietobjekten ermöglicht werden. Gleichzeitig bietet die Anwendung des § 562 BGB die Möglichkeit, offene Mietforderungen sowie bereits entstandene Rechtskosten durchzusetzen.
Vorteile der Pfandrechtsverwertung:
- Keine Rechtskosten für Mahn- und Klageverfahren
- Keine Vollstreckungskosten
- Festgelegter, unaufschiebbarer Versteigerungstermin
- Auslöser für höhere Zahlungsbereitschaft des Schuldners
- Kurzfristige Umsetzung
- Geringer Wertverlust der gepfändeten Ware durch zeitnahen Verkauf
- Höhere Erlöse gegenüber Verwertung durch den Insolvenzverwalter
- Kurzfristige Beräumung blockierter Lagerflächen
Wir sind auf die Verwertung von Rechten aller Art spezialisiert
Kurzfristige Verfügbarkeit des Mietobjekts
Identifikation und Auswahl
Pool an Kaufinteressenten
Größtmögliche Rechtssicherheit
Langjährige Erfahrung
Seit über fünfzehn Jahren werden wir mit der Verwertung von Rechten — Wertpapiere, Unternehmensanteile, Patente, IP-Rechte, Markenrechte, Domains — beauftragt.
Zeit- und Kostenersparnis
Kein zeit- und kostenintensives Mahn- und Klageverfahren notwendig.
Wir führen durch aufgrund:
Mietschuldner räumt nicht?
Sind Sie mit Ihrer Geduld am Ende, weil Ihre Immobilien wegen Zahlungsunfähigkeit, Todesfall oder Insolvenz des Mieters blockiert sind? Fragen Sie sich als gewerblicher Vermieter, warum im Insolvenzfall ein Großteil Ihrer Mietforderungen durch das teure Verfahren aufgebraucht wird?
Wir ermöglichen einfache Lösungen für die Immobilienwirtschaft
rechtssicher und kostengünstig
aufgrund des § 562 BGB, bei Mietschuldnern, im Insolvenzfall und bei Todesfall von Mietern.
Seit vielen Jahren führen wir öffentliche Vermieterpfandrechtsversteigerungen nach dem sogenannten “Berliner Modell” durch. Wir bewirken eine rechtssichere Alternative zur teuren Zwangsräumung durch Gerichtsvollzieher und von diesem beauftragten Spediteur.
Mit der Novellierung des Mietrechts wurde durch den § 885 a ZPO das praxisbewährte Modell der “Berliner Räumung” in das Gesetz aufgenommen. Trotz jahrelanger Widerstände fand unsere Rechtsauffassung nun ihre gesetzliche Grundlage.
Ihre Vorteile
- Wir ermöglichen die zeitnahe und erhebliche kostengünstigere Beräumung als die üblicherweise durch Gerichtsvollzieher beauftragte Spedition
- Auf Wunsch führen wir die Versteigerung im Mietobjekt durch
- Unsere Honorierung erfolgt fast ausschließlich über das Aufgeld, das wir vom Käufer erhalten. So vermeiden Sie die Gebühren des Gerichtsvollziehers.
- Bei gewerblichen Mietverhältnissen ist auch im Insolvenzfall noch nicht alles verloren. Wir wissen, wie wir gegenüber dem Insolvenzverwalter ein für Sie optimales Verwertungsergebniss erreichen.
Pachtschuldner räumt nicht?
Sind Sie mit Ihrer Geduld am Ende, weil Ihre Immobilien wegen Zahlungsunfähigkeit, Todesfall oder Insolvenz des Mieters blockiert sind? Fragen Sie sich als gewerblicher Vermieter warum im Insolvenzfall ein Großteil Ihrer Mietforderungen durch das teure Verfahren aufgebraucht wird?
Wir ermöglichen einfache Lösungen für die Immobilienwirtschaft:
rechtssicher und kostengünstig
aufgrund des § 592 BGB, bei Pächtern, im Insolvenzfall und bei Todesfall von Pächtern
Seit vielen Jahren führen wir öffentliche Verpächter- bzw. Vermieterpfandrechtsversteigerungen nach der sogenannten “Berliner Räumung” durch. Wir bewirken eine rechtssichere Alternative zur teuren Zwangsräumung durch Gerichtsvollzieher und von diesem beauftragten Spediteur.
Ihre Vorteile
- wir ermöglichen die zeitnahe und erhebliche kostengünstigere Beräumung als die üblicherweise durch die Gerichtsvollzieher beauftragte Spedition
- auf Wunsch führen wir die Versteigerung im Pachtobjekt durch
- unsere Honorierung erfolgt über das Aufgeld welches wir vom Käufer erhalten.
- bei gewerblichen Mietverhältnissen ist auch im Insolvenzfall noch nicht alles verloren. Wir wissen wie wir gegenüber dem Insolvenzverwalter ein für Sie optimales Verwertungsergebnis erreichen.
Mit der Novellierung des Mietrechts wurde mit § 885 a ZPO das in der Praxis bewährte Modell der “Berliner Räumung” in das Gesetz aufgenommen. Trotz jahrelanger Widerstände fand unsere Rechtsauffassung schließlich ihre gesetzliche Grundlage. Der Vorteil für Vermieter: Es kann gegenüber der sogenannten preußischen Räumung erheblich kostengünstiger beräumt werden.
Der Gerichtsvollzieher läßt durch sich einen von ihm beauftragten Schlüsseldienst Zugang verschaffen, fordert den Mietschuldner auf das Objekt zu verlassen und setzt den Wohnungeigentümer wieder in Besitz seiner Immobilie. Er dokumentiert die vom Mietschuldner zurück gelassenen Gegenstände. Dies erfolgt Anhand einerFotodokumentation.
Für Schlüsseldienst und Fotografen verlangt der Gerichtsvollzieher einen Vorschuß.
An manchen Standorten in Deutschland können wir Vermieter darin unterstützen, schon an dieser Stelle Kosten zu reduzieren. Die von uns empfohlenen Schlüsseldienste sind meistens günstiger. Auch die Fotodukumentation kann in der Regel kostengünstiger durch unsere Verwertungsberater durchgeführt werden. Es gehört zu deren täglichen Aufgaben, Inventarisierungen mit Fotodokumentation professionell zu erledigen.
Von Bedeutung ist, dass gemäß § 885 a ZPO wegen Annahmeverzug verwertet wird. Das bedeutet, dass keine Ansprüche von Seiten Dritter wegen Eigentumsvorbehalten gestellt werden können.
Entsorgung: Nach § 885 a ZPO können offensichtlich wertlose Dinge vom Vermieter entsorgt werden. Es ist zwar Aufgabe des Gerichtsvollziehers, eine Dokumentation des vorgefundenen Inventars vorzunehmen; aus Gründen der Amtshaftung wird er aber keine Aussage zur Werthaltigkeit des Inventars machen.
Als führender Dienstleister im Bereich der Pfandrechtsverwertung führen wir seit vielen Jahren Vermieterpfandrechtsverwertungen nach dem sogenannten Berliner Modell (auch Berliner Räumung genannt) durch. Wir helfen Vermietern die Beräumung ihrer Mietobjekte — insbesondere im Vergleich zur klassischen Abwicklung durch den Gerichtsvollzieher verbunden mit Räumung durch einen von diesem beauftragten Spediteur — kurzfristig, rechtssicher und kostengünstig abzuwickeln. Die Nutzung des § 885 a ZPO stellt bei der Beräumung von blockierten Immobilien somit die optimale Problemlösung dar.
Fragen zu:
Überschaubare Kosten
Wir sind verpflichtet, die Bewertung und Verwertung unter Beachtung der Rechte aller Beteiligten zu angemessenen Kosten durchzuführen. Der Betrag orientiert sich nach der Art des Pfands und dem notwendigen Aufwand, der betrieben werden muss, um auch im Interesse des Schuldners einen adäquaten Verwertungserlös zu erzielen. Als Entgelt für seine Aufwendungen und Tätigkeit erhält der Versteigerer vom Auftraggeber eine Aufwandspauschale und von den Käufern ein so genanntes Aufgeld auf den Zuschlagspreis. Um einen Verschleuderungsvorwurf zu vermeiden, sollte das Pfand in angemessener Form beworben werden. Je größer die Nachfrage nach dem Pfandgegenstand, desto geringer die Aufwandspauschale.
Wichtig zu wissen: Der Schuldner trägt die Kosten des Verfahrens. Nicht realisierbare Kosten können vom Gläubiger als Aufwendungen steuerlich geltend gemacht werden.
Der Versteigerer haftet für schuldhafte Pflichtverletzungen unbeschränkt und persönlich. Von dieser Schadensersatzpflicht kann der Auftraggeber den Versteigerer nicht befreien. Die Vergütung des Versteigerers ist demzufolge immer auch eine Haftungsvergütung.
Kurzanleitung für die Immobilienwirtschaft (Gewerbevermieter)
Insolvenz des Mieters – richtig handeln
1) Sofort‑Lagebild (was jetzt gilt)
- Ab Insolvenzantrag kommunizieren Sie nur noch mit dem (vorläufigen) Insolvenzverwalter.
- Das Mietverhältnis besteht zunächst fort; Kündigungen nur nach Vertrag und insolvenzrechtlichen Regeln.
- Forderungen strikt trennen:
- – Mietrückstände vor Insolvenzantrag = Insolvenzforderungen → zur Tabelle anmelden.
- – Mieten/Nutzungsentschädigung nach Antrag/Eröffnung = Masseverbindlichkeiten → vorrangig zu zahlen.
- Insolvenzanfechtung prüfen: Unregelmäßige/verspätete Zahlungen vor Antrag können später zurückgefordert werden.
2) Vermieterpfandrecht – der Schlüsselpunkt
- Entstehung automatisch: Vermieterpfandrecht entsteht kraft Gesetzes mit Einbringung pfändbarer Sachen des Mieters in die Räume.
- Das Pfandrecht vermittelt Absonderung; Sie haben Anspruch auf bevorzugte Befriedigung aus dem Verwertungserlös.
- Für die Praxis entscheidend: Sobald Entfernungsgefahr besteht, müssen Sie das Pfandrecht faktisch sichern (Widerspruch gegen Wegschaffen / tatsächliche Sicherung).
- Keine verbotene Eigenmacht: Sicherung und Zutritts‑/Schlüsselthemen strikt rechtskonform umsetzen.
3) Verwertung der Pfandgegenstände (Taktik)
- Zeitkritische oder wertverfallende Ware (Saisonware, verderbliche Güter, Technik) sofort adressieren.
- Wenn der Verwalter verzögert/blockiert: zügige Verwertung schriftlich verlangen und konkrete Alternative vorlegen.
- Bei drohendem Wertverlust kann der Einsatz eines unabhängigen öffentlich bestellten Versteigerers über das Insolvenzgericht durchgesetzt werden.
- Ziel: Höherer Erlös, schnelle Auszahlung, schnelle Freimachung der Flächen.
4) Do’s – konkreter Fahrplan
- Unverzüglich schriftlich an den (vorläufigen) Verwalter: Absonderungsrecht anzeigen, Gegenstände konkret bezeichnen, Frist zur Verwertungsentscheidung setzen.
- Bestandsaufnahme/Fotodokumentation erstellen; Gegenstände nach Wertstabilität und Verwertbarkeit klassifizieren.
- Verwertungsweg vorschlagen (öffentliche Versteigerung als Regelfall) und zügige Terminierung anregen.
- Räumung und Herausgabe der Immobilie proaktiv steuern; Neuvermietung parallel vorbereiten.
5) Don’ts – typische Fehler
- Zahlungen der letzten Monate ohne Anfechtungsprüfung „einfach behalten“.
- Forderungen falsch einordnen (Tabelle vs. Masse) → vermeidbarer Ausfall.
- Wegschaffen von Gegenständen dulden → Pfandrecht läuft leer.
- Übereilte Eigenmacht/„Selbstvollstreckung“ → erhebliche Haftungs‑ und Prozessrisiken.
6) Wann eskalieren?
- Keine Reaktion / Verwertung wird verzögert / Wertverfall droht: Erinnerung + kurze Frist.
- Danach Insolvenzgericht, Gläubigerausschuss oder Gläubigerversammlung einschalten.
- Antrag auf Bestellung eines unabhängigen Versteigerers bzw. auf Freigabe/Verwertungsentscheidung stellen.
7) Wie wir typischerweise unterstützen
- Schnelle Wertermittlung der eingebrachten Sachen (Pfandverwertungsgutachten).
- Rechtskonforme öffentliche Versteigerung durch öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer.
- Kurzfristige Käuferaktivierung für bestmöglichen Erlös.
- Ergebnis: maximaler Absonderungserlös und schnelle Freimachung der Mietflächen.
Wichtig für Ihr Handeln
Automatisches Pfandrecht ist gut – aber nur wer es früh praktisch sichert und die Verwertung offensiv steuert, realisiert Geld und bekommt die Fläche schnell zurück.
