Haftungsausschluss: Wir geben keine Rechts- oder Steuerberatung, sondern lediglich Hinweise aus der Praxis. Der Inhalt dieser Webseite ist die Darstellung unserer Tätigkeit und keine Werbung.
Pfandverwertung für die Immobilienwirtschaft — Vermieter und Verpächter.
Richtig angewandt bieten das Vermieterpfandrecht gemäß § 562 BGB und der beschränkte Vollstreckungsauftrag gemäß § 885a ZPO („Berliner Räumung“) kostengünstige und rechtssichere Lösungen für die Immobilienwirtschaft. Diese Verfahren finden auch in Fällen Anwendung, in denen die Erben verstorbener Mieter das Erbe ausschlagen.
Auf diese Weise kann eine zeitnahe und rechtssichere Beräumung von durch das Eigentum des Mietschuldners blockierten Mietobjekten ermöglicht werden. Gleichzeitig bietet die Anwendung des § 562 BGB die Möglichkeit, offene Mietforderungen sowie bereits entstandene Rechtskosten durchzusetzen.
Vorteile der Pfandrechtsverwertung:
- Keine Rechtskosten für Mahn- und Klageverfahren
- Keine Vollstreckungskosten
- Festgelegter, unaufschiebbarer Versteigerungstermin
- Auslöser für höhere Zahlungsbereitschaft des Schuldners
- Kurzfristige Umsetzung
- Geringer Wertverlust der gepfändeten Ware durch zeitnahen Verkauf
- Höhere Erlöse gegenüber Verwertung durch den Insolvenzverwalter
- Kurzfristige Beräumung blockierter Lagerflächen
Wir sind auf die Verwertung von Rechten aller Art spezialisiert
Kurzfristige Verfügbarkeit des Mietobjekts
Identifikation und Auswahl
Pool an Kaufinteressenten
Größtmögliche Rechtssicherheit
Langjährige Erfahrung
Seit über fünfzehn Jahren werden wir mit der Verwertung von Rechten — Wertpapiere, Unternehmensanteile, Patente, IP-Rechte, Markenrechte, Domains — beauftragt.
Zeit- und Kostenersparnis
Kein zeit- und kostenintensives Mahn- und Klageverfahren notwendig.
Wir führen durch aufgrund:
Mietschuldner räumt nicht?
Sind Sie mit Ihrer Geduld am Ende, weil Ihre Immobilien wegen Zahlungsunfähigkeit, Todesfall oder Insolvenz des Mieters blockiert sind? Fragen Sie sich als gewerblicher Vermieter, warum im Insolvenzfall ein Großteil Ihrer Mietforderungen durch das teure Verfahren aufgebraucht wird?
Wir ermöglichen einfache Lösungen für die Immobilienwirtschaft
rechtssicher und kostengünstig
aufgrund des § 562 BGB, bei Mietschuldnern, im Insolvenzfall und bei Todesfall von Mietern.
Seit vielen Jahren führen wir öffentliche Vermieterpfandrechtsversteigerungen nach dem sogenannten “Berliner Modell” durch. Wir bewirken eine rechtssichere Alternative zur teuren Zwangsräumung durch Gerichtsvollzieher und von diesem beauftragten Spediteur.
Mit der Novellierung des Mietrechts wurde durch den § 885 a ZPO das praxisbewährte Modell der “Berliner Räumung” in das Gesetz aufgenommen. Trotz jahrelanger Widerstände fand unsere Rechtsauffassung nun ihre gesetzliche Grundlage.
Ihre Vorteile
- Wir ermöglichen die zeitnahe und erhebliche kostengünstigere Beräumung als die üblicherweise durch Gerichtsvollzieher beauftragte Spedition
- Auf Wunsch führen wir die Versteigerung im Mietobjekt durch
- Unsere Honorierung erfolgt fast ausschließlich über das Aufgeld, das wir vom Käufer erhalten. So vermeiden Sie die Gebühren des Gerichtsvollziehers.
- Bei gewerblichen Mietverhältnissen ist auch im Insolvenzfall noch nicht alles verloren. Wir wissen, wie wir gegenüber dem Insolvenzverwalter ein für Sie optimales Verwertungsergebniss erreichen.
Pachtschuldner räumt nicht?
Sind Sie mit Ihrer Geduld am Ende, weil Ihre Immobilien wegen Zahlungsunfähigkeit, Todesfall oder Insolvenz des Mieters blockiert sind? Fragen Sie sich als gewerblicher Vermieter warum im Insolvenzfall ein Großteil Ihrer Mietforderungen durch das teure Verfahren aufgebraucht wird?
Wir ermöglichen einfache Lösungen für die Immobilienwirtschaft:
rechtssicher und kostengünstig
aufgrund des § 592 BGB, bei Pächtern, im Insolvenzfall und bei Todesfall von Pächtern
Seit vielen Jahren führen wir öffentliche Verpächter- bzw. Vermieterpfandrechtsversteigerungen nach der sogenannten “Berliner Räumung” durch. Wir bewirken eine rechtssichere Alternative zur teuren Zwangsräumung durch Gerichtsvollzieher und von diesem beauftragten Spediteur.
Ihre Vorteile
- wir ermöglichen die zeitnahe und erhebliche kostengünstigere Beräumung als die üblicherweise durch die Gerichtsvollzieher beauftragte Spedition
- auf Wunsch führen wir die Versteigerung im Pachtobjekt durch
- unsere Honorierung erfolgt über das Aufgeld welches wir vom Käufer erhalten.
- bei gewerblichen Mietverhältnissen ist auch im Insolvenzfall noch nicht alles verloren. Wir wissen wie wir gegenüber dem Insolvenzverwalter ein für Sie optimales Verwertungsergebnis erreichen.
Mit der Novellierung des Mietrechts wurde mit § 885 a ZPO das in der Praxis bewährte Modell der “Berliner Räumung” in das Gesetz aufgenommen. Trotz jahrelanger Widerstände fand unsere Rechtsauffassung schließlich ihre gesetzliche Grundlage. Der Vorteil für Vermieter: Es kann gegenüber der sogenannten preußischen Räumung erheblich kostengünstiger beräumt werden.
Der Gerichtsvollzieher läßt durch sich einen von ihm beauftragten Schlüsseldienst Zugang verschaffen, fordert den Mietschuldner auf das Objekt zu verlassen und setzt den Wohnungeigentümer wieder in Besitz seiner Immobilie. Er dokumentiert die vom Mietschuldner zurück gelassenen Gegenstände. Dies erfolgt Anhand einerFotodokumentation.
Für Schlüsseldienst und Fotografen verlangt der Gerichtsvollzieher einen Vorschuß.
An manchen Standorten in Deutschland können wir Vermieter darin unterstützen, schon an dieser Stelle Kosten zu reduzieren. Die von uns empfohlenen Schlüsseldienste sind meistens günstiger. Auch die Fotodukumentation kann in der Regel kostengünstiger durch unsere Verwertungsberater durchgeführt werden. Es gehört zu deren täglichen Aufgaben, Inventarisierungen mit Fotodokumentation professionell zu erledigen.
Von Bedeutung ist, dass gemäß § 885 a ZPO wegen Annahmeverzug verwertet wird. Das bedeutet, dass keine Ansprüche von Seiten Dritter wegen Eigentumsvorbehalten gestellt werden können.
Entsorgung: Nach § 885 a ZPO können offensichtlich wertlose Dinge vom Vermieter entsorgt werden. Es ist zwar Aufgabe des Gerichtsvollziehers, eine Dokumentation des vorgefundenen Inventars vorzunehmen; aus Gründen der Amtshaftung wird er aber keine Aussage zur Werthaltigkeit des Inventars machen.
Als führender Dienstleister im Bereich der Pfandrechtsverwertung führen wir seit vielen Jahren Vermieterpfandrechtsverwertungen nach dem sogenannten Berliner Modell (auch Berliner Räumung genannt) durch. Wir helfen Vermietern die Beräumung ihrer Mietobjekte — insbesondere im Vergleich zur klassischen Abwicklung durch den Gerichtsvollzieher verbunden mit Räumung durch einen von diesem beauftragten Spediteur — kurzfristig, rechtssicher und kostengünstig abzuwickeln. Die Nutzung des § 885 a ZPO stellt bei der Beräumung von blockierten Immobilien somit die optimale Problemlösung dar.
Fragen zu:
Überschaubare Kosten
Wir sind verpflichtet, die Bewertung und Verwertung unter Beachtung der Rechte aller Beteiligten zu angemessenen Kosten durchzuführen. Der Betrag orientiert sich nach der Art des Pfands und dem notwendigen Aufwand, der betrieben werden muss, um auch im Interesse des Schuldners einen adäquaten Verwertungserlös zu erzielen. Als Entgelt für seine Aufwendungen und Tätigkeit erhält der Versteigerer vom Auftraggeber eine Aufwandspauschale und von den Käufern ein so genanntes Aufgeld auf den Zuschlagspreis. Um einen Verschleuderungsvorwurf zu vermeiden, sollte das Pfand in angemessener Form beworben werden. Je größer die Nachfrage nach dem Pfandgegenstand, desto geringer die Aufwandspauschale.
Wichtig zu wissen: Der Schuldner trägt die Kosten des Verfahrens. Nicht realisierbare Kosten können vom Gläubiger als Aufwendungen steuerlich geltend gemacht werden.
Der Versteigerer haftet für schuldhafte Pflichtverletzungen unbeschränkt und persönlich. Von dieser Schadensersatzpflicht kann der Auftraggeber den Versteigerer nicht befreien. Die Vergütung des Versteigerers ist demzufolge immer auch eine Haftungsvergütung.
Speditionspfandrechtsverwertung im Insolvenzfall
Grundsätzlich:
Für die Verwertungsbefugnis des Insolvenzverwalters ist ausschlaggebend, dass er die Sache in Besitz hat (§ 166 Abs. 1 InsO). Wenn der Spediteur vorher sein Speditionspfandpfandrecht geltend gemacht und das Sicherungsgut zum Zweck der Verwertung an sich gezogen hat, kann er die Verwertung durch einen allgemein öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer im Wege der öffentlichen Versteigerung durchführen lassen.
Praxishinweis:
Der Vergütungsanspruch des Insolvenzverwalters berechnet sich aus der Gesamtsumme der erzielten Einnahmen. Darum liegt es im Interesse des Insolvenzverwalters, Absonderungsgegenstände in der Masse zu halten. Deshalb ist mit Obstruktion seitens der Insolvenzverwaltung zu rechnen, wenn der Spediteur die Verwertung selbst durchführen will.
Wenn der Spediteur sein Speditonspfandrecht einen Monat vor Insolvenzantrag geltend gemacht und das Sicherungsgut zum Zweck der Verwertung an sich gezogen hat, kann er die Verwertung durchführen lassen. Eine Rückgabepflicht an den Insolvenzverwalter besteht nicht. Dadurch entfallen für dieses Sicherungsgut auch die Kostenbeiträge und die Umsatzsteuer kann bei der Verwertung mit aufgerechnet werden.
Für das Verwertungsrecht des Insolvenzverwalters ist es ausreichend, dass er den Besitz im Antragsverfahren in seiner Eigenschaft als vorläufiger Insolvenzverwalter erworben hat und dass ein Veräußerungsverbot erlassen war. Von diesem Zeitpunkt an kann er eine Herausgabe an den Spediteur abwehren. Er muss den Besitz aber tatsächlich übernommen haben. Der mittelbare Besitz des Verwalters reicht für ein Verwertungsrecht nicht aus.
Der Insolvenzverwalter benötigt zur Durchsetzung seines Verwertungsrechts den unmittelbaren Besitz, also die die tatsächliche Sachherrschaft über einen Gegenstand. Gelingt es dem Spediteur unter Beachtung aller rechtlichen Vorgaben sein Pfandrecht rechtzeitig geltend zu machen, hat der Insolvenzverwalter das Nachsehen. Dann greift zugunsten des Spediteurs das Prioritätsprinzip. Die Verwertung des Speditionspfands durch den allgemein öffentlich bestellten Versteigerer führt bei höherem Verwertungserlös fast immer zu einer schnelleren Realisierung der Forderung und Auszahlung als durch Verkauf durch den Insolvenzverwalter.Lagerflächen sind nicht durch die Insolvenzverwaltung blockiert, sondern kurzfristig wieder frei.
Sicherungsrechte des Spediteurs:
Im Insolvenzfall werden Pfändungspfandrechte unwirksam. Aber die Sicherungsrechte bleiben dem Spediteur aber wertmäßig erhalten. Die in Pfand genommenen Gegenstände oder Rechte zählen dann zu den Absonderungen.
Grundsätzlich hat der Insolvenzverwalter gemäß § 88 InsO keine Verwertungsbefugnis, wenn der Spediteur sein Pfandrecht einen Monat vor Antrag auf Insolvenzverfahren erworben hat.
Verwertungsrecht des Insolvenzverwalters:
Für das Verwertungsrecht des Insolvenzverwalters ist es ausreichend, dass er den Besitz im Antragsverfahren in seiner Eigenschaft als vorläufiger Insolvenzverwalter erworben hat und dass ein Veräußerungsverbot erlassen worden war. Von diesem Zeitpunkt an kann er eine Herausgabe an den Spediteur abwehren. Er muss den Besitz aber tatsächlich übernommen haben. Der mittelbare Besitz des Verwalters reicht für ein Verwertungsrecht nicht aus.
Hat der Insolvenzverwalter das Pfand im Besitz, zählt dieses zu den sogenannten Absonderungen. Er ist dann zur Verwertung des Pfands berechtigt.
- Es steht ihm frei, wie und zu welchem Preis er verwertet. Er kann freihändig verwerten oder Dritte seiner Wahl mit der Verwertung beauftragen.
- Der Insolvenzverwalter oder der von ihm Beauftragte ist nicht dazu verpflichtet, in einem geregelten Verwertungsverfahren den höchst bietenden Käufer zu ermitteln. Er kann an den Erstbesten oder ihm Genehmen zu jedem Preis verkaufen.
- Der Insolvenzverwalter erhält aus dem Verwertungserlös eine Pauschale von mindestens 9 Prozent zzgl. 19 % Umsatzsteuer und weitere Pauschalen für die Verwertungskosten. Liegen die tatsächlich entstandenen Verwertungskosten erheblich höher oder niedriger als die Pauschalen, sind die tatsächlich entstandenen Kosten anzusetzen (§ 171 Abs. 2 S. 2 InsO). Die Folge: Lagerflächen sind erfahrungsgemäß lange blockiert. Für die Verwertungsbefugnis des Insolvenzverwalters ist ausschlaggebend, dass er die Sache in Besitz hat (§ 166 Abs. 1 InsO).
Pflichten des Insolvenzverwalters bei der Verwertung:
Befürchtungen der absonderungsberechtigten Spediteure, der Insolvenzverwalter könne sein Verwertungsrecht dazu missbrauchen, dass er untätig bleibt und den Verkauf nicht zügig betreibt, beugt die Insolvenzordnung durch die allgemeine Verwertungspflicht nach dem Berichtstermin (§ 159 InsO) und vor allem dadurch vor, dass der Vermieter vom Berichtstermin an laufend die geschuldeten Zinsen aus der Insolvenzmasse fordern kann (§ 169InsO). Der Zinslauf endet mit der Auszahlung des Verwertungserlöses an den Spediteur. Der Zinssatz richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen. Wenn der Schuldner sich in Verzug befindet, können auch Verzugszinsen verlangt werden.
Bevor der Insolvenzverwalter das Pfand an einen Dritten veräußert, muss er dem absonderungsberechtigten Spediteur wie und zu welchem Preis der Gegenstand oder das Recht veräußert werden soll. Der Insolvenzverwalter darf eine bewegliche Sache, an der er ein Pfandrecht besitzt, freihändig verwerten.
Wichtig: Gemäß § 168 InsO hat der Spediteur hat nach Mitteilung der Veräußerungsabsicht binnen einer Woche das Recht, eine günstigere Verwertungsmöglichkeit nachzuweisen oder nachweisen zu lassen. Dann hat der Insolvenzverwalter diese Möglichkeit wahrzunehmen oder den Spediteur so zu stellen, als wenn er die Möglichkeit wahrgenommen hätte.
Praxishinweis: Insolvenzverwaltern sehen den Nachweis der bessere Verwertung durch den Spediteur eher ungern, denn dies passt häufig nicht in ihre Gesamtabwicklungsstrategie.
Wichtiger Hinweis zur Vermeidung von Rechtsnachteilen:
- Der Spediteur muss seine Absonderungsrechte gegenüber dem Insolvenzverwalter sofort schriftlich geltend machen und dabei den Gegenstand oder das Recht, auf das sich das Absonderungsrecht bezieht, bezeichnen.
Weitere Hinweise zum Schutz des Spediteurs vor finanziellen Einbußen und Nachteilen:
- Der Insolvenzverwalter darf gegenüber dem Spediteur keine “Aussonderungsgebühren” verlangen.
- Der Spediteur ist gegenüber dem Insolvenzverwalter nicht auskunftspflichtig. Er muss keine Dokumente herausgeben. Auch wenn von Seiten der Insolvenzverwaltungen oft Gegenteiliges behauptet wird. Die Insolvenzverwaltung befindet sich z.B. aufgrund chaotischer Buchhaltung des Schuldners oft in Beweisnot.
- Gegenüber einer Verwertung von in Pfand genommenen Sachen durch den allgemein öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer bedeutet dies in der Regel erhebliche Nachteile zulasten des Spediteurs. Das Verwertungsverfahren entzieht sich, insbesondere was die Verwertungskosten betrifft, dessen Kontrolle. Die Möglichkeit des Nachweises einer besseren Verwertungsmöglichkeit durch den Vermieter nach § 168 InsO erweist sich in der Praxis in den meisten Fällen als nicht umsetzbar — es zählt nicht zur Kernkompetenz des Spediteurs, in so knapp bemessener Frist Kaufinteressenten zu generieren.
Freigabe: Der Insolvenzverwalter ist nicht gezwungen, von seinem Verwertungsrecht Gebrauch zu machen. Stattdessen kann er dem Gläubiger nach (§ 170 Abs. 2 InsO) die Verwertung überlassen. Dies ist zweckmäßig, wenn der Gläubiger günstigere Verwertungsmöglichkeiten besitzt, etwa weil er einen mit der Verwertung von Pfandrechten gut eingeführten öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer beauftragen möchte. Es ist auch in diesem Fall ratsam, nicht auf die Privilegien der Pfandrechtsverwertung zu verzichten.
So können wir helfen:
- Durch ein Pfandverwertungsgutachten können wir den Wert der Absonderungen feststellen woraus sich dann die Zinsen nach § 169InsO feststellen lassen.
- Grundsätzlich gilt: Wir können Spediteuren bei der Realisierung ihrer Forderungen immer dann am besten helfen, wenn sie bei Zahlungsproblemen sofort handeln. Es ist das gute Recht des Spediteurs, dass er einen Verkauf des Pfands an der von der Insolvenzverwaltung vorgeschlagenen Käufer nicht hinnehmen muss. Weil es oft nicht in die Abwicklungsstrategie des Insolvenzverwalters passt, wird der Nachweis eines höher bietenden Käufers ungern gesehen. Wir verfügen über tausende von Kontakten zu Kaufinteressenten und können kurzfristig helfen durch einen FIRE SALE exklusiv einen höchstbietenden Käufer zu generieren. Vorrausetzung ist, dass uns Spediteure zeitnah einschalten. Spediteure können dabei nur gewinnen, denn es entstehen ihnen keine Kosten und der Verwertungserlös ist fast immer höher als beim Verkauf durch die Insolvenzverwaltung.
Fazit:
Die Erfahrung zeigt, dass Insolvenzverwalter oft auf Ihr Verwertungsrecht verzichten, wenn sie feststellen, dass von Seiten des Spediteurs fundiertermaßen “Gegenwind aufkommt”.
